Découvrez dans cette page les réponses à vos questions les plus fréquentes.
Pour toute autre question, n’hésitez pas à nous contacter.
La création de patrimoine
Le conseiller en gestion de Patrimoine est un expert du Patrimoine. Il a pour but de créer et de gérer le Patrimoine de chacun de ses clients en apportant une réponse personnalisée et adaptée. Il peut intervenir dans différents domaines : juridiques, fiscaux, financiers ou encore immobiliers pour mettre en place une opération de création de Patrimoine.
Il n’est pas obligatoire de posséder déjà un Patrimoine pour se constituer un Patrimoine. En effet, la gestion de Patrimoine n’est pas destinée à une élite, mais à la majeure partie de la population. A partir de quelques centaines d’euros par mois épargnés, il est possible de se constituer un patrimoine conséquent à moyen/long terme. Il est donc nécessaire de débuter l’opération de création de Patrimoine dès que l’on entre dans la vie active.
Oui, à partir d’un certain revenu mensuel, il est possible de débuter une opération de création de Patrimoine de plusieurs dizaines de milliers d’euros à termes. Tout dépendra ensuite de vos charges (loyer, crédit) ainsi que de votre situation personnelle (Contrat de travail, situation maritale, évolution professionnelle, projets personnels…).
Le conseiller en Gestion de Patrimoine étudiera votre situation financière et personnelle afin de vous apporter les réponses les plus adaptées, ainsi que les solutions susceptibles d’être mises en place.
Constituer un Patrimoine est utile pour aborder les questions d’avenir en toute sérénité. Posséder un Patrimoine c’est accéder à des revenus réguliers (rente, dividendes…) mais aussi à un capital conséquent utile pour n’importe quel investissement (achat d’une résidence secondaire, étude des enfants, retraite anticipée…).
Il n’y a pas de recette miracle. En réservant quelques centaines d’euros par mois à une opération de création de Patrimoine, il faudra investir sur le long terme pour pouvoir dégager du Patrimoine à terme. Par conséquent, il s’agit de débuter l’opération de création de Patrimoine dès que possible, dès l’entrée dans la vie active.
Il est nécessaire de choisir un complément pour la retraite et investir dans un patrimoine. Plus l’on se rapproche de l’âge de la retraite, plus il est compliqué et difficile de créer un Patrimoine (si aucun apport et peu de revenu).
L’assurance vie
L’assurance vie est un placement incontournable qui s’adresse à tous…
En effet, l’assurance vie est le seul placement qui s’adapte à toutes les étapes de la vie, qu’il s’agisse d’épargner pour se créer à moyen terme des liquidités, de valoriser des capitaux existants, de percevoir des revenus ou encore de transmettre du patrimoine dans les meilleures conditions.
Le principal avantage de l’assurance est la souplesse. En effet, ce placement peut être alimenté par un versement unique et/ou par des versements périodiques
Concernant les versements programmés, il est possible de les augmenter ou de les diminuer -voire de les stopper- à tout moment sans pénalités.
En dehors de ces deux modes de versements, il est aussi possible de réaliser des versements complémentaires lors d’une rentrée d’argent par exemple
Il existe plusieurs frais sur un contrat d’assurance vie. Les droits d’entrée : ils sont variables en contrepartie d’un service ou d’un conseil personnalisé. Ils viennent en diminution des sommes versées. Très souvent l’investisseur recherche les droits d’entrées les + bas, ce qui n’est pas toujours une bonne approche ni un gage de qualité du contrat. Le plus important « n’étant pas de savoir combien cela coute mais plutôt combien cela rapporte »
Les frais de gestion : viennent en diminution de la performance du contrat. Ils sont déduits de la rentabilité d’un fonds euro en contrepartie de la gestion administrative du contrat.
L’assureur communique donc sur une rentabilité nette de frais de gestion.
En ce qui concerne les frais de gestion sur les unités de compte, très souvent ces frais viennent en déduction du nombre de parts inscrits au contrat. Pour information : « Il ne suffit pas d’identifier les frais de gestion les moins chers pour faire de bonnes affaires »
Plusieurs possibilités s’offrent à l’épargnant concernant les retraits. À tout moment, il est possible d’effectuer un rachat partiel, une avance pour disposer de capitaux sans fiscalité ou en dernier recours un rachat total. Dans ce cas, le rachat total met fin au contrat, l’épargnant perd ainsi le bénéfice de l’antériorité fiscale du contrat.
Même si l’assurance vie est un placement disponible à tout moment, il est recommandé d’orienter son épargne sur 8 ans minimum. Plus vite le contrat est ouvert, plus vite vous pouvez en sortir avec le maximum d’avantages.
Les versements ultérieurs bénéficieront de la date d’effet d’ouverture du contrat et donc de l’ensemble de ses avantages fiscaux. Ainsi un versement effectué la 5ème année par exemple bénéfice de la date d’effet initiale du contrat et permet à l‘investisseur de sortir fiscalement au-delà de 3 ans sans fiscalité (ou éventuellement adoucie)
Un contrat mono support permet d’investir uniquement sur un seul support. Le principe de diversification n’existe pas et met en péril la rentabilité du placement sur une longue période
L’adage « on ne met pas ses œufs dans le même panier » n’est pas respecté. De plus, les contrats mono supports sont placés sur des fonds euro dont la rentabilité ne cesse de baisser année après année.Cette baisse ne préserve pas le pouvoir d’achat des épargnants.
Face à cet écueil, il est possible de transformer un contrat d’assurance-vie mono support en un contrat d’assurance-vie multi supports en conservant l’antériorité fiscale. Le dispositif « Fourgous » permet ainsi d’investir sur des unités de compte et de dynamisez votre épargne en profitant du potentiel de croissance des marchés financiers.
Faire un investissement immobilier
La loi Girardin est une loi de défiscalisation permettant d’obtenir une réduction d’impôts lors d’un investissement industriel ou dans la rénovation urbaine de logements soumis à des critères sociaux dans les Départements, communautés et pays d’Outre-mer et destiné à être mis en location pour une durée minimum de 5 ou 6 ans. Ce dispositif en vigueur depuis le 27 mai 2009, donne la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts à partir d’une somme investie dans une SNC, ou un SCI.
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Selon le dispositif choisi, l’investisseur devient propriétaire d’un bien immobilier financé en majorité par les loyers perçus et les avantages fiscaux.
Les avantages de cet investissement sont nombreux : se constituer un patrimoine pérenne, protéger ses proches, préparer sa retraite, réduire ses impôts ou encore compléter ses revenus.
Définir ses objectifs :
Avant de s’engager dans l’investissement immobilier locatif, il faut définir son objectif. En effet, de nombreuses questions se posent. Ne multipliez pas les objectifs, mais gardez à l’esprit que l’investissement immobilier s’inscrit dans le long terme. De ce fait, il conjugue en général un objectif à court terme (constitution de patrimoine par exemple) avec un objectif à moyen terme (revenus complémentaires, transmission, …).
Optimiser la rentabilité :
Plus que le quartier, la ville a toute son importance dans un investissement immobilier. En effet, vous aurez plus de chance de louer à long terme dans les grandes métropoles et en Île-de-France plutôt que dans une ville trop petite. Ensuite, n’oubliez pas que si le loyer doit vous assurer une rentabilité financière correcte, il faut également qu’il soit cohérent avec le marché. Enfin, en apparence un logement ancien parait plus rentable qu’un logement neuf mais ce n’est pas toujours le cas. Intégrez les différentes aides à l’investissement que vous envisagez et tenez compte des coûts d’entretien et des charges locatives. Dans tous les cas, faites appel aux conseils d’un professionnel.
L’investissement locatif dans le neuf comporte certains avantages que l’investissement dans l’ancien n’a pas :
- pas de travaux à court et moyen terme,
- des logements aux dernières normes,
- un confort et une sécurité optimale qui séduisent les locataires.
- un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt.
Le principe la loi Pinel est de déduire de ses impôts un pourcentage déterminé du prix de revient du bien immobilier acquis. Cette loi concerne les logements neufs (ou anciens sous certaines conditions strictes). Le calcul de la réduction d’impôt est effectué sur le prix de revient plafonné du logement. La mise en location du logement doit être comprise entre 6 et 12 ans. Plus la durée de location est élevée, plus le pourcentage de réduction fiscale est important.
Le statut du Loueur en Meublé désigne des investisseurs qui louent un ou plusieurs biens immobiliers meublés. Ce statut permet de bénéficier de revenus défiscalisés sur du long terme. Il existe plusieurs types de statuts de Loueurs en Meublés, le plus couramment utilisé étant le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le Prêt Locatif Social (PLS) est destiné au financement des logements à usage locatif. En y souscrivant, le propriétaire doit s’engager à respecter un plafond de loyer et de ressources des locataires pendant toute la durée du prêt.
L’acquisition doit être financée au minimum à 50% par le PLS (et jusqu’à 100%).
Le propriétaire bénéficie pour son acquisition d’un taux de TVA réduite et d’une exonération de taxe foncière (25 ans).
Le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) s’applique aux bâtiments qui consomment au maximum 50 KW/m²/an. Cette exigence peut varier en fonction de la zone géographique du logement. Les consommations prises en compte pour le calcul de la consommation d’énergie sont : le chauffage, l’eau chaude, la climatisation, l’éclairage et la ventilation.
La RT 2012 est la nouvelle réglementation thermique française, née du Grenelle de l’Environnement, et qui fait suite à la réglementation précédemment en vigueur, la RT 2005. Elle vise à généraliser les normes du label BBC à l’ensemble des bâtiments neufs dont les permis de construire sont déposés à compter de la fin 2012.
Un contrat de réservation est un avant-contrat de vente pour un bien immobilier en cours de construction. Il est établi entre le promoteur immobilier et l’acheteur. En signant ce contrat, le promoteur s’engage à réserver le logement et donc à le retirer de la vente. L’acheteur, lui, s’engage à acheter le bien immobilier. Comme dans tout avant-contrat immobilier, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Un dépôt de garantie sera demandé à l’acheteur lors de la signature du contrat de réservation. Le montant de ce dépôt de garantie s’élèvera au maximum à 5% du prix de vente si la livraison est faite dans l’année et 2% pour une livraison comprise entre un et deux ans.
Une VEFA est une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement. Il s’agit d’un contrat de vente concernant les biens immobiliers à construire et qui sont donc vendus sur plan. La signature du contrat VEFA s’effectue devant notaire. Un dépôt de garantie est demandé lors de la signature du contrat de réservation (avant-contrat) et le reste du paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux.
L’achat d’un bien immobilier neuf vous permet de bénéficier de 5 garanties :
Garantie des vices apparents : les vices doivent être constatés soit lors de la livraison, soit dans le mois qui suit la livraison du logement. Vous devrez constater les vices par lettre recommandée avec accusé-réception.
Garantie phonique : le promoteur doit garantir une isolation phonique du logement. Elle a une durée d’1 an à compter de la livraison.
La Garantie de Parfait Achèvement : valable 1 an, elle concerne tout défaut de conformité signalé dans l’année suivant la livraison du programme.
La garantie biennale : valide 2 ans, elle garantit tout mauvais fonctionnement des éléments d’équipements présents comme la robinetterie, les volets, les portes…
La garantie décennale : valable 10 ans, elle inclut toute malfaçon compromettant la solidité du logement (étanchéité, fondations, murs, toiture….)
Après avoir fait l’acquisition d’un bien en vue de faire un placement immobilier, il faut trouver un locataire solvable et assurer la gestion. Cette gestion est constituée par l’encaissement des loyers et des charges ainsi que par le paiement des dépenses liées aux obligations du bailleur. Par ailleurs, il faut veiller à ce que le locataire entretienne correctement le logement et à ce qu’il souscrive une assurance multirisque couvrant notamment sa responsabilité en tant que locataire. Le bailleur peut bien entendu faire cette gestion lui-même. Il doit signer avec le locataire un contrat de bail pour lequel il est conseillé d’avoir recours à un juriste qualifié. Il peut également confier sa gestion à un spécialiste et profiter de sa compétence, on les appelle régie ou administrateur de biens.
Travailler avec les banques
Nous choisissons les banques en fonction de critères économiques (positionnement tarifaire de la banque au moment de votre projet), de critères qualitatifs (offre dédiée en fonction de votre profession, des règles d’acceptation des banques et des limites ou possibilités techniques des banques).
Nous sommes rémunérés exclusivement par une commission bancaire égale à 1% du montant du crédit négocié et versé lors de du déblocage des fonds, ainsi que par des honoraires de courtages fixés lors de la signature de la lettre de mission.
Oui, nous pouvons consulter votre banque et la mettre en concurrence à l’occasion de votre recherche de financement et ce afin de négocier au mieux les 4 facteurs de coûts de votre crédit : le taux hors assurances, l’assurance, les frais de dossier bancaire et les garanties.
Les banques nous rémunèrent un gain de productivité qu’elles réalisent : nous leur proposons des dossiers analysés, montés administrativement et une fois le crédit négocié, les conseillers bancaires se concentrent sur la mise en place du financement et non la négociation des conditions qui sont validées en amont. Au même titre qu’un publicité, qu’une agence bien placée, la banque investit cette rémunération pour capter des clients dont les dossiers sont aboutis.
Financière du Dauphiné est à votre écoute
Contactez-nous
pour un 1er rendez-vous sans engagement